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三四線多地“限跌令”背后 樓市“價格戰”或遇嚴控

2019年11月18日08:35   來源:中國經營報
摘要:在房住不炒的政策大基調下,宏觀調控成為規避部分市場亂象維護市場穩定的必要手段之一。 日前,為了維護市場穩定,安徽省馬鞍山市住房和城鄉建設局發布關于做好商品房銷售管理工作的通知以下簡稱通知,規定樓盤降價不得超過備案價格的10%,在行業內引發熱議

在“房住不炒”的政策大基調下,宏觀調控成為規避部分市場亂象、維護市場穩定的必要手段之一。

日前,為了維護市場穩定,安徽省馬鞍山市住房和城鄉建設局發布《關于做好商品房銷售管理工作的通知》(以下簡稱“《通知》”),規定樓盤降價不得超過備案價格的10%,在行業內引發熱議。

對于此次“限跌令”的頒布,日前,安徽省馬鞍山市住建局相關負責人回應《中國經營報》記者采訪表示,規定商品房銷售價格降幅不得低于備案價10%,是希望房地產企業前期報價可以“實一點”,備案價應根據實際情況擬定。“不能后期隨意漲價降價,以此讓市場能夠更加穩定,不出現太大的波動。”

實際上,記者在采訪中了解到,今年以來,包括江西贛州、湖北恩施等多個城市也都出臺過類似的調控文件,對商品房銷售價格的降幅作出規定。

  樓市再現“限跌令”

記者查詢文件發現,上述《通知》印發時間為11月4日,主要針對馬鞍山樓市提出了三方面的調整規定。

首先,商品房預售許可工程形象進度的標準降低。該《通知》顯示,商品房預售最小規模調整為棟,商品房預售許可工程形象進度為總層數的二分之一。

而此前,該市去年發布的預售管理通知指出,對當時已拿地的樓盤,自2018年7月1日起,一年內實現預售的,工程形象進度達到總層數的二分之一時準予預售;自2019年7月1日起,原則上工程形象進度達到封頂時準予預售,并且鼓勵房地產開發企業現房銷售。

其次,新預售樓盤資金監管額度降低。此次印發的《通知》將新預售樓盤重點監管資金監管標準調整為多層(6層及以下)1680元/平方米,小高層(7至11層)1890元/平方米,高層(12層以上)2100元/平方米。較去年的規定,分別降低了720元/平方米、810元/平方米、900元/平方米。

最后,則是此次文件引起軒然大波的“限跌令”,明確商品房銷售價格降幅不得低于備案價10%。上述《通知》明確,新備案項目商品住房銷售價格不得高于備案價格,同時不得低于備案價格10%,對新備案項目商品住房銷售價格(實際成交價格)低于備案價10%,需要重新辦理銷售備案。

對此,馬鞍山住建局相關負責人表示,調整工程形象進度和資金監管額度,是對周邊市場充分調研后的決定,同時也考慮到一些企業存在資金壓力等問題。

該負責人稱,規定商品房銷售價格降幅不得低于備案價10%,則是希望房地產企業前期報價可以“實一點”,備案價應根據實際情況擬定。“不能后期隨意漲價降價,以此讓市場能夠更加穩定,不出現太大的波動。”

實際上,今年以來,贛州、恩施等多個城市也都出臺過類似的調控文件,對商品房銷售價格的降幅作出規定。

今年2月,江蘇邳州房地產商會發布的《關于邳州房地產市場近期出現銷售亂象的通報》指出,當地個別樓盤出現了以低價擾亂市場、不正當競爭現象,銷售價格嚴重低于備案價格,嚴重擾亂了房地產市場的秩序。該商會要求,各房企應按政府備案價格銷售,不得挑起“價格戰”。

3月,江西省贛州市發布“緊急通知”稱,贛縣區的所有房企應停止特價房銷售,同時該區住房售價不得低于此前2月份的備案價。

6月,湖北省恩施市房地產協會下發的一份通知也引發熱議。該通知列舉了當地部分項目開盤價低于備案價、甩賣拋售等10種降價行為,并要求各開發商對上述行為進行引導和糾正。

  價格“泡沫”遭擠壓

“這些現象說明,三四線城市的樓市已經從過熱開始轉向偏冷。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者采訪時表示,出現“限跌令”的城市房價往往有下跌趨勢,但并不都是自然下跌,而是由樓市的惡性競爭導致的,恩施就是最典型的例子。“這時候管控房價是有必要的,例如不允許相關項目隨意降價進行蓄客,避免惡性競爭。”

在“限跌令”的背后,透露出馬鞍山樓市的下行。相關數據顯示,盡管近期馬鞍山樓市有回暖之勢,但與去年相比仍差距明顯。

馬鞍山市住房和城鄉建設局披露的數據顯示,9月份,全市商品房成交2003套,成交面積22.67萬平方米,成交金額16億元,環比分別增長9.6%、6.9%、11.5%,同比分別下降22.5%、17.2%、16.3%。

其中,商品住房成交1683套,成交面積19.73萬平方米,成交金額13.92億元,環比分別增長5.1%、2.3%、5.8%,同比分別下降17.3%、15.1%、13.9%。

“今年下半年以來,盡管馬鞍山樓市有下滑的趨勢,但一些熱門項目購買力還是有的,只不過優惠促銷相比一二線城市更加五花八門。”一名當地業內人士告訴記者,所謂“限跌令”主要對開發商影響大一些,“因為不能隨便降價,以后開發商必定不敢隨意備高價”。

上述業內人士表示,一直以來,馬鞍山樓市存在較大的“水分”,開發商往往備案價較高,賣不出去后再促銷降價銷售。“此次新政主要也是為了減少此類情況的發生,盡量使得當地房地產銷售更加透明些。”

連日來,記者聯系了多家馬鞍山在售新房項目,也證實了上述業內人士的說法,各類促銷方式奪人眼目。例如,位于花山區湖南東路的森隆·英郡在“雙11”期間每天送出一套特價房并且贈送車位;位于花山區慈湖河路與朝霞路交會處的朝輝東方城推出20套特價房源,平均每套優惠5萬元左右;而雨山區霍里山大道的朗詩·熙華府除了特價房外,還推出歐洲雙人游、清空購物車等優惠,宣稱“最高省10萬元”……

“限制降價幅度無疑有助于促進馬鞍山樓市的穩定。”嚴躍進分析稱,對于開發商而言,新政會促使其報價備案時更為理智,減少“過高報價又刻意大幅度降價以吸引客戶”的現象;而對于購房者來說,新政有利于房價的穩定,也使得樓市更加明晰,避免其落入“先漲價后促銷”的銷售圈套。

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